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土地の造成と地盤改良 [土地探し]

土地が決まり、いよいよ建てる業者を選ばなければならない。
住宅ローンは、土地だけでは組めなく家を建てることが前提。そのため土地代金をローンに組み入れてで支払うには土地の決済/引き渡しまでに建築業者を決めておかなければならない。
銀行により若干基準が違う・・・土地決済の段階では建築見積書があればOKのところもあれば請負契約書が必要なところもある)
いずれにせよ、土地引き渡しの約1ヵ月のあいだに決めなければ。。。
土地が予算オーバーで契約したので、工務店も視野にいれつつと思いながらもまずはスウェーデンハウスと三栄ハウスにプラン提案と見積もりを出してもらうことにしました。この段階ではスウェーデンハウスは高くて無理だろうと思いつつ三栄ハウスに期待をして。。。。

実は厄介なのは、造成の部分でした。写真を見てわかるとおりどうみても造成費用がかかりそうなため、それも含めて提案してもらうことにしました。
DSC00599.jpg
やはりどちらのメーカーに聞いても「造成費はかかりそうですね~」という反応。
造成費をおさえるために、既存の擁壁を極力活かして、新しい擁壁の建築面積を減らし土をかき出す量も減らすプランでいくことにしました。
駐車場も2台分欲しかったのですが、そうするとコストはかなり高くなるし庭がほとんどなくなるので1台分でいくことに。
幸いだったのは、高さが2mを超えていると横浜市の「宅地造成規制法」にひっかかるのですが、ぎりぎりの195cm。セーフ♪
見積額も両社差がないため妥当な価格だろうということでOK。

もうひとつの心配が地盤。
山の上の分譲地で地盤は固いだろうと思いつつも「盛り土」か「切り土」かが分からない。不動産屋に聞いたら、お隣の家が建てたときは柱状改良をしたとのこと。ということは50~100万ぐらいかかるのか?
メーカー2社に地盤調査(SS式)を実施してもらった。
(スウェーデンハウスは5万円、三栄ハウスは工場見学したので無料)
どちらの結果も良好!1mぐらいのところに岩盤があるため地盤改良は不要とのこと。よしよし~Lucky!。
(ちなみにスウェーデンハウスの方が調査個所も多く、詳しい報告書になってました。)

あとは、水道管の引き込み。。。この土地はもともと一つの土地を2つに分割しているので、元の家の庭側だったうちの土地には水道が引き込まれていない。しかも接地道路の遠い方に水道管が通っているため、敷地内に引き込む工事費が結構かかるとのこと。
100万はしなかったので地盤改良費とバーターか?ということでとりあえず納得。

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土地の選び方(まとめ) [土地探し]

なぜ不動産会社って世の中にたくさんあるのか不思議でしたが、よく分かりました。
売主と買主から売買価格の3%をそれぞれもらえるので6%。5,000万の売買で300万の売上。。。しかも元手は人件費がほとんど。そりゃこれだけ会社があるわけだ。
今は「レインズ」という不動産ネットワークのせいで会社による紹介物件の差異はほとんどないから、みんな「人」と「対応力」で勝負してる感じがしました。営業マンはみな一所懸命です。

自分なりに学んだ土地の探し方をまとめてみました。正しいかどうかは分かりませんが。

<購入パターンとメリット・デメリット>
1)売主が「個人」で、不動産会社を通して仲介販売
  ○:土地自体には利益がのっていないので地価に近い値段で買える
   (ただし売主がいくらで売りたいかと相場による)
  ×:仲介手数料3%が必要。
   (当然売主側も手数料3%かかっている。)

2)「業者」(=売主)が宅地を造成して販売
  ○:造成/引き込み工事が完了している
  ○:同世代のファミリーが集まってくるので環境が良い
  ×:土地の値段+造成費+業者の利益=販売価格(=割高)
  ×:限界ぎりぎりまで小さい土地面積で区切られている。
  ×:造成方法によっては建てられないメーカーがある(地下車庫など)

3)「業者」(=売主)が宅地造成した土地を仲介不動産を通じて販売
  ×:仲介手数料3%がかかる
   ※上記2)に加えて3%かかるので2重マージンになってしまう。
   ※たいていの業者は直販もしているはずなので、不動産会社に紹介してもらう前に現地販売会等に
    行くなどして直接コンタクトしたほうが良いでしょう。
    一度不動産会社から紹介されると、業者の方からは絶対に直販には切り替えてきません。
    これは業界ルールなのでしょう。

4)「業者」(=売主)が宅地造成した土地を『建売り』で販売
  ○:土地と建物合算で業者が利益を出すので、利益分が少なくすむ
  ○:同時に数棟を建てるのでコストダウンのメリットあり
  ×:建物はスペック的に1,200~1,500万程度の家
  ×:どのように建てられたかが分からない
  <ポイント>
業者が建物の建築申請をする前であれば土地だけで売ってくれるケースもある。
特にこの不況下においては業者も資金をまわさなければ次の物件開拓が出来ないので早くキャッシュインできる土地売りを実施するケースが多くなっている。その場合は建売価格から1,200万円引きが一般的。
「建築条件付き」の土地なら100万円ぐらい追加で払えば売ってくれることもある。

<賢い探し方>
・気に入った土地があったらメーカーにも必ず見てもらう。
・よほどすぐ売れそうな物件でない限り、必ず価格交渉を入れる。
 (売り急いでいる売主ほど値引き可能)
・売主が「個人」ではなく「業者」なら、不動産会社を通さず直接商談にする。
・あらかじめ複数の不動産に声をかけて「公開前物件」の情報を集める。
 (僕の場合のように「売主」に出会えることもあるし)


<土地のチェックポイント>
土地選びは優先順位を決めておくことが重要

■土地の種類
「第1種低層住宅地域」に越したことはない。宅地としての資産価値も高い。
ただ駅近など便利さを最優先するならその他の土地種目でも良いのでは?
■立地
周辺環境(学校・施設・店)
一度、周辺や駅までは必ず歩いてみたほうがいい。
嫌悪施設とよばれるものは気になるならチェック(=お墓、高圧電線、宗教施設など)
■日当たり
一戸建ては湿気との戦い。少なくとも東南西のいずれかが抜けている(建物/遮蔽物がない)方が良い。
日当たりは2Fリビングにする等の間取りの工夫でも回避できる。
「東南角地は金を出しても買え!」と言われているようだ。
■形
四角に近いほど価値が高い(=建物が立てやすくデッドスペースない)
■道路
接地道路が公道か私道か。法律的には2m以上の接地道路がないと家は立てられない。
私道の場合、持ち分比率など要チェック
私道は補修工事等がある場合、持ち分比率に応じて各世帯で負担
■ガス
都市ガスかプロパンか。プロパンは火力が弱くランニングコストも高い。プロパンならオール電化にした方が良さそう。

<建築費用に影響するチェックポイント>
・古家がある場合、解体費がかかる(150万~200万)更地渡しか要確認。
・擁壁は現在の建築基準法を満たしているか(やり換えの必要あるか)
・周辺の住宅の擁壁や壁などにヒビは入っていないか(地盤沈下の可能性あり)
・上下排水管は敷地内に引き込まれているか(水道メーターあるか)
・引き込みの水道管は古くないか(昔のは直径細く、水圧が足りない)
・川の近くや住所名に水関係の文字がないか「川」「沢」「河」など
  →地盤改良費を見込む必要あり
  →契約前に調査をさせてくれる場合もある。
  →地盤は弱くても改良をしっかりやれば全く問題ない。コストだけの問題。
・準防火エリアか(→窓設備のコストに影響。)
・前面道路の広さ(4tトラックが入るか。)
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土地との出会い [土地探し]

土地を探し始めて約2ヶ月、毎日のようにネットで更新情報をチェックしたり、週末は必ず物件を見に行きました。
が、決めてもよいかなと思える物件もいくつかありましたが踏み切るまではいかず。。。なんか快適に生活しているイメージが湧かない。。。

そこで、、、一度頭をクリアにして、「予算を無視したら本当に住みたい土地はどこだ?」と考えたところ、ひとつありました。
ここは、妻が学生の頃に住めたらいいなと思っていたまさにその場所で、実家や親戚にも近く、今と同じ駅圏内で住み慣れているので安心できるところです。(約40年前の分譲地)
ネットで発見して自分たちだけで一度見に行ったこともありました。でも予算的に完全にあきらめてました。
しかも、かなりの造成費用がかなりかかりそうでとても手が出ない。
物件はネットで発見してから2ヶ月近くたっているので、おそらく同じ理由で売れ残っていると思われました。
(実際にそうだったらしい・・・)

ここで奇跡・・・

あちこちの不動産屋に登録やメールなどでも声をかけていたらなんと偶然「売主の業者」に当たりました!
(土地を分割して販売する場合、一度業者が個人から買い取って再販するのですね・・・)
ここで仲介手数料が不要になり3%分コストダウン
早速うかがって、前に住んでいた方の話や建っていた建物の写真を見せてもらいました。

予算的に厳しい話をしたら、結構勉強していただけました。
(当然、この業者さんも仲介不動産屋に3%の手数料を払わなくても済みますし、売れ残ってると銀行に金利を払い続けなきゃならないですから早く売りたかったんでしょうね)

それでも当初の予算からするとオーバーはしていましたが、もう気持ちは収まらない。その土地で生活しているイメージが湧いてくる湧いてくる。
いわゆる、物を買うときにピンとくる感じがビンビン。「この感触は絶対に成功するパターンだ!」
「スウェーデンハウスはあきらめて、建物は工務店も探すということで決めよう」ということになりました。

そして契約・・・

さて、次は、、、土地の引き渡しまでに住宅ローン契約を済ませなきゃいけない、、、と、住宅ローンを組むには建物が決まってなければいけない、、、これは忙しくなるぞ~。


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土地探しの難しさ [土地探し]

いよいよはじまった「土地探し」。
やはりどこの不動産会社に聞いても、土地の価格が底まで下がっており、逆にこの春からは少しずつ上がりはじめているとのこと。マンションは売れてなくても一戸建ては手ごろ感から売れ始めている様子。
やはり今が買い時だ!

物件を紹介してもらうのにまず最低限でも①土地の広さ②エリア/沿線③駅徒歩○分以内 ④予算 ぐらいは決めておかなきゃいけないですね。

でも、実はこれだけでもなかなか難しい。
こればっかりはたくさんの物件を見ていかないと絞り込みできないですよ。
最初は横浜市内で沿線だけ指定したのですが、物件を見てまわるだけでもタイヘン。
やっぱりここはダメ、ここはヤダという感じで少しずつ本当の希望エリアが決まってくる。

予算も、まずは建物含めた総予算を決めてから、建物いくら土地にいくらと上下のバランスも決めなきゃいけない。

そんなこんなで不動産会社やハウスメーカーの紹介でファイナンシャルプランナーにも相談し、ライフプランを作成し上限予算をたてました。
(これがこの後、少しずつ少しずつ上がっていくことになるとは。。。)

不動産会社も複数と、ハウスメーカーにも探してもらって、ホントにたくさんの物件を見てまわりました。

当初、予算内ではなかなかいい物件に出会ない。そんな日々が続く。
そもそも土地だけ探すのは難しいということを実感。
・駅徒歩圏は高い
・傾斜地が多い(横浜市特有)
・旧分譲地は坪単価安くても土地が広いので結局高い
・いい土地は建売り業者が先に買い取って建物たててしまう。

多くの物件を見ていくなかで、自分たちにとって何に優先順位が高いかが次第に分かってきました。
「日当たり」と「周辺環境」を一番気にしていたようです。
土地を見にいった時は、日当たりや湿気具合を調べて、そのあとは必ず最寄り駅まで徒歩で歩いてみることにしていました。

また、最初は「宅地開発」した「多棟物件」が、新しい家族が集まってくるし環境が良いし、造成も済んでいるので、優先して探していましたが、意外にそうでもないのかなとも思ってきました。
理由は、横浜市の場合、「最低敷地面積」というのがあり、その土地の建ぺい率・容積率に応じて最低でも100平米の家が建てられる土地の広さが必要となります。
例)建ぺい率50%、容積率100% →100平米の土地
  建ぺい率40%、容積率80% →125平米の土地
逆に言うと、宅地開発された土地は100平米の家しか建たないぐらいまでに土地を切り詰めて販売されます。
建築基準法で最大100平米が建てられると言っても、実際にはそんなギリギリ大きくは建てられませんし、当然最低限の広さの土地のため隣家との距離も近くなり日当たりが厳しくなります。
しかも、当然業者の利益が土地単体でのっかってくるので、地価からすると割高感もあります。本当は建売りで売りたい業者としては土地にもそれなりの利益をのせてるでしょう。

そうは言っても、この地価が低いこの時期では売り急いでいない個人売主はわざわざ売りには出さないだろうし。

う~ん、難しい。

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